Séquence habituelle
- Offre d'achat (promesse unilatérale d'achat) : premier acte, engage l'acquéreur pendant une durée déterminée ; une fois acceptée par le vendeur, elle vaut accord sur la chose et sur le prix (art. 1583 Code civil).
- Compromis de vente (promesse synallagmatique de vente) : avant-contrat qui engage réciproquement les deux parties (« le compromis vaut vente », art. 1589 Code civil), sous réserve des conditions suspensives (notamment l'obtention du financement, en général dans un délai de 30 à 60 jours). Un dépôt de garantie de 5 % à 10 % du prix est en général séquestré chez le notaire ou l'agent immobilier.
- Délai de rétractation : l'acquéreur (non professionnel) dispose de 10 jours à compter de la notification du compromis pour se désister sans justification ni pénalité (loi Macron de 2015).
- Diagnostics obligatoires : diagnostic de performance énergétique (DPE), amiante, plomb, termites, gaz, électricité, état des risques naturels et technologiques, etc., à la charge du vendeur.
- Financement : en cas de prêt, l'offre de prêt bancaire est en général obtenue en 2-3 semaines ; les banques appliquent un taux d'endettement maximal de 35 % assurance comprise (règle du HCSF) et un « reste à vivre » minimal, avec refus fréquent pour les logements classés F ou G au DPE.
- Acte authentique : signé chez le notaire, en moyenne 2 à 3 mois après le compromis ; le notaire vérifie la situation hypothécaire, l'urbanisme et l'absence de procédure judiciaire en cours. C'est la signature de l'acte authentique qui opère le transfert effectif de propriété et déclenche la remise des clés.
- Paiement des frais de notaire (droits de mutation + émoluments + débours) le jour de la signature ; le notaire reverse les droits de mutation au département et à la commune.
- Publicité foncière : le notaire procède à la publication de l'acte au service de la publicité foncière, opposable aux tiers.
« Frais de notaire » — composition réelle Malgré leur nom, l'essentiel de cette somme (environ 70-80 %) ne rémunère pas le notaire mais constitue des droits de mutation à titre onéreux (DMTO) reversés à l'État, au département et à la commune. Les émoluments réels du notaire (barème réglementé, dégressif) ne représentent qu'environ 0,8 % à 1,5 % du prix.
Montant des frais de notaire en 2026
- Bien ancien : DMTO d'environ 5,09 % à 6,32 % du prix selon le département (taxe départementale de 4,50 % ou 5,00 %, taxe communale additionnelle de 1,20 %, frais d'assiette et de recouvrement de l'État). Total des frais de notaire : environ 7 % à 8,5 % du prix.
- Bien neuf (VEFA ou moins de 5 ans) : taxe de publicité foncière réduite à 0,715 %, la TVA à 20 % étant déjà comprise dans le prix de vente. Total des frais : environ 2 % à 3 % du prix.
- Hausse 2025-2028 : depuis le 1er avril 2025 et jusqu'au 31 mars 2028 (article 116 de la loi de finances pour 2025), les départements peuvent porter leur part de DMTO de 4,50 % à 5,00 % ; la quasi-totalité des départements l'a fait à la mi-2026. Les primo-accédants achetant leur résidence principale sont exonérés de cette hausse dans la plupart des départements et restent au taux antérieur de 5,80 % (contre 6,32 % dans le cas général).
À vérifier pour votre bien — le budget 2026 évoque un mécanisme ciblé de réduction des DMTO pour les primo-accédants ; les textes d'application définitifs doivent être vérifiés au moment de chaque opération.
Précautions principales avant d'acheter Vérifier l'état hypothécaire du bien, la conformité urbanistique (permis de construire, absence d'extension non déclarée), le carnet d'entretien et les charges de copropriété impayées, et pour les terrains ruraux ou agricoles, l'existence d'un droit de préemption de la SAFER (voir le chapitre Acheteur étranger).
Information générale à caractère informatif, à jour à la date indiquée. Elle ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier et ne remplace pas l’analyse d’un professionnel (notaire, avocat, conseiller fiscal).