Champ d'application La loi de 1989 régit les locations du secteur privé constituant la résidence principale du locataire (logement vide ou meublé), qu'il s'agisse d'un usage exclusivement d'habitation ou mixte (habitation + activité professionnelle).
Durée du bail
- Logement vide (non meublé) : minimum 3 ans si le bailleur est une personne physique, 6 ans si c'est une personne morale (SCI, société, agence). Reconduction tacite pour la même durée sauf congé régulier.
- Logement meublé : durée généralement plus courte (habituellement 1 an, 9 mois pour un étudiant, renouvelable).
- Bail mobilité (créé par la loi ELAN de 2018) : de 1 à 10 mois, non renouvelable, réservé à des situations précises (mutation professionnelle, mission temporaire, formation, etc.), sans dépôt de garantie possible.
Dépôt de garantie Plafonné à 1 mois de loyer hors charges pour une location vide, 2 mois pour une location meublée. Non révisable pendant le bail.
Congé (résiliation)
- Par le locataire : peut résilier à tout moment, sans justification, avec un préavis de 3 mois (logement vide) réduit à 1 mois en zone tendue ou dans certains cas personnels (mutation, perte d'emploi, premier emploi, problème de santé, bénéficiaire du RSA ou de l'AAH). Préavis d'1 mois pour un logement meublé.
- Par le bailleur : ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé), et pour un motif limitativement énuméré par la loi : reprise pour habiter (soi-même ou proche), vente du bien, ou motif légitime et sérieux (impayés répétés, troubles de voisinage, etc.).
Révision du loyer L'indexation annuelle suit l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE, si le contrat le prévoit.
Zones tendues Classification nationale (décret n° 2013-392, élargie depuis) couvrant environ 1 100-1 150 communes en 2026, qui déclenche : préavis locataire réduit à 1 mois, encadrement de la hausse du loyer à la relocation, possibilité pour la commune de majorer la THRS, et application de la taxe sur les logements vacants.
Encadrement strict des loyers (dispositif distinct et plus contraignant) Expérimentation issue de la loi ELAN de 2018, prolongée par la loi 3DS de 2022, applicable dans seulement 9 territoires en 2026 : Paris, Lyon-Villeurbanne, Lille (et Hellemmes, Lomme), Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole, Pays Basque, Plaine Commune et Est Ensemble. Dans ces zones, un loyer de référence maximal est fixé par arrêté préfectoral et le loyer effectif ne peut le dépasser que dans des cas limités (complément de loyer justifié).
À vérifier pour votre bien — l'expérimentation d'encadrement strict des loyers est prolongée jusqu'en 2026 ; son renouvellement au-delà de cette date doit être vérifié, de même que la liste à jour des communes en zone tendue.
Renforcement anti-squat (2023, précisé par décret de 2026) Depuis la loi du 27 juillet 2023, la clause résolutoire (résiliation automatique du bail) est obligatoire dans tout contrat de location d'habitation, non seulement en cas d'impayé de loyer ou de charges, mais aussi en cas de non-versement du dépôt de garantie. Un décret du 6 juillet 2026 a mis à jour le contrat-type de location en conséquence, applicable à tout bail conclu ou renouvelé à compter du 1er octobre 2026.
Bail relevant du droit commun (Code civil) Utilisé lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire (résidence secondaire louée, logement de fonction, occupation réellement temporaire hors bail mobilité) ; il échappe alors aux protections de la loi de 1989, mais les juridictions requalifient le contrat si l'usage réel est celui d'une résidence principale.
Fiscalité des loyers Les revenus de location nue relèvent des revenus fonciers (régime réel ou micro-foncier avec abattement de 30 % si les recettes annuelles sont inférieures à 15 000 €) ; les revenus de location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec un régime micro-BIC ou réel selon les recettes et le statut (LMNP/LMP).
Registre Aucun enregistrement administratif général n'est requis pour un bail de résidence principale classique (à la différence du meublé de tourisme, voir module séparé) ; le contrat doit être écrit et respecter le modèle-type réglementaire (décret n° 2015-587).
Information générale à caractère informatif, à jour à la date indiquée. Elle ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier et ne remplace pas l’analyse d’un professionnel (notaire, avocat, conseiller fiscal).