Résidence principale Totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée de détention.
Autres biens (résidences secondaires, biens locatifs, terrains à bâtir) Taux global de 36,2 % sur la plus-value nette, réparti entre :
- 19 % d'impôt sur le revenu (art. 150 U CGI) ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %).
Abattements pour durée de détention (calculés à partir de la 6ᵉ année) :
- Pour l'impôt sur le revenu : 6 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, puis 4 % la 22ᵉ année → exonération totale d'IR après 22 ans de détention.
- Pour les prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6ᵉ à la 21ᵉ année, 1,60 % la 22ᵉ, puis 9 % par an de la 23ᵉ à la 30ᵉ → exonération totale après 30 ans.
Surtaxe sur les plus-values élevées Une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s'applique lorsque la plus-value nette imposable dépasse 50 000 €, portant le taux effectif jusqu'à environ 42,2 % sur la fraction concernée (art. 1609 nonies G CGI). Elle ne s'applique pas à la résidence principale (exonérée) mais concerne les résidences secondaires et biens locatifs.
À vérifier pour votre bien — un amendement visant à réduire la durée d'exonération totale de 22 à 17 ans a été débattu en 2026 mais n'a pas été retenu dans la loi de finances pour 2026 à la date de ce guide ; le régime actuel (22/30 ans) reste en vigueur. Vérifier l'état du droit au moment de chaque opération.
Vendeurs non-résidents
- Le régime de taux (19 % IR + 17,2 % PS pour les résidents de l'UE/EEE/Suisse ; 19 % IR + prélèvement social spécifique de 7,5 % selon convention pour les autres) et les abattements pour durée de détention s'appliquent de la même manière qu'aux résidents.
- Exonération spécifique pour ancienne résidence principale : un non-résident qui vend son ancien logement en France peut bénéficier d'une exonération plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable, à condition d'avoir été résident fiscal français pendant au moins deux années consécutives avant la vente, d'être ressortissant de l'UE/EEE (ou d'un pays ayant conclu une convention d'assistance administrative avec la France), et de vendre au plus tard le 31 décembre de l'année suivant le départ de France (ou sans délai si le logement est resté à sa libre disposition depuis le 1er janvier précédant la vente). Un couple marié cédant un bien en indivision peut cumuler jusqu'à 300 000 € d'exonération.
- Représentant fiscal accrédité : obligatoire lorsque le prix de cession dépasse 150 000 € (seuil apprécié par cédant), sauf si le bien est détenu depuis plus de 30 ans (donc totalement exonéré) ou si le vendeur est résident de l'UE/EEE (dispense automatique pour les personnes physiques résidentes de l'UE/EEE). Le représentant peut être une société accréditée, une banque établie en France, l'acquéreur s'il est fiscalement domicilié en France, ou toute autre personne domiciliée en France et accréditée par l'administration (à l'exclusion des notaires et avocats).
- Le notaire prélève et reverse l'impôt à l'administration fiscale au moment de la vente ; ce n'est pas le vendeur qui le règle directement.
Cas des SCI (sociétés civiles immobilières) Les mêmes règles s'appliquent en substance à la cession de parts de SCI à prépondérance immobilière soumise à l'IR, avec un seuil de 150 000 € apprécié sur la quote-part de valeur vénale des actifs immobiliers correspondant aux droits des associés non-résidents hors UE/EEE.
Cession dans les 5 premières années Aucune exonération liée à la durée n'existe avant la 6ᵉ année ; la plus-value brute (ajustée des frais d'acquisition et travaux justifiés) est intégralement soumise au taux de 36,2 %, hors résidence principale.
Information générale à caractère informatif, à jour à la date indiquée. Elle ne constitue pas un conseil juridique, fiscal ou financier et ne remplace pas l’analyse d’un professionnel (notaire, avocat, conseiller fiscal).