Le régime du meublé de tourisme
Nom réel du régime En France, la figure juridique est le meublé de tourisme (« location de courte durée » dans le langage courant, souvent associée à Airbnb, Booking ou Abritel), régie par le Code du tourisme et le Code de la construction et de l'habitation, récemment renforcée par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur ».
Encadrement national
- Enregistrement obligatoire : tout meublé de tourisme doit être enregistré via un téléservice national unique, avec un numéro d'enregistrement à 13 chiffres obligatoire sur toute annonce, au plus tard le 20 mai 2026 (généralisation ; l'enregistrement en mairie existait déjà auparavant dans les communes l'ayant instauré, notamment les grandes villes).
- Diagnostic de performance énergétique (DPE), calendrier progressif : depuis le 21 novembre 2024, tout nouveau meublé de tourisme mis en location dans une commune soumise à autorisation de changement d'usage doit afficher un DPE classé entre A et E (classes F et G interdites à l'entrée) ; ce seuil doit passer à A-D pour l'ensemble du parc (résidence principale et secondaire confondues) au plus tard le 1er janvier 2034. Les meublés déclarés avant le 21 novembre 2024 et classés F ou G bénéficient d'un sursis jusqu'à cette échéance de 2034.
- Plafond de jours pour la résidence principale : un propriétaire louant sa résidence principale en meublé de tourisme pendant ses absences reste plafonné à 120 jours par an au niveau national ; la commune peut abaisser ce plafond à 90 jours par délibération.
- Fiscalité renforcée en 2025 : réduction de l'abattement micro-BIC applicable aux revenus de location meublée de tourisme non classée (30 % avec plafond de 15 000 €, contre 50 % auparavant) et pour les meublés classés (50 % avec plafond de 77 700 €, contre 71 % et 188 700 € auparavant). Réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value en cas de revente pour les loueurs en meublé non professionnel (LMNP), depuis la loi de finances pour 2025.
- Pouvoirs des maires : la loi Le Meur renforce les compétences des maires (article 5) pour réguler les meublés de tourisme sur leur territoire.
Changement d'usage (variable selon la commune, NATIONAL dans son principe mais d'application MUNICIPALE) : dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans certaines zones tendues (notamment Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice et d'autres grandes villes touristiques), louer un logement qui n'est pas la résidence principale du loueur en location de courte durée nécessite une autorisation préalable de changement d'usage délivrée par la mairie, parfois assortie d'une obligation de compensation (transformer un local commercial équivalent en logement). Les règles précises (seuils, compensation, zones concernées) varient sensiblement d'une commune à l'autre.
À vérifier pour votre bien — les règles de changement d'usage doivent être vérifiées commune par commune (règlement municipal en vigueur au moment de l'opération), de même que la liste actualisée des communes ayant abaissé le plafond de jours à 90.
Sanctions Les infractions cumulables (absence d'autorisation de changement d'usage, absence d'enregistrement, absence de DPE conforme, dépassement du plafond de jours) peuvent donner lieu à des amendes administratives et judiciaires très élevées ; plusieurs jugements du tribunal judiciaire de Paris ont abouti à des condamnations cumulées dépassant 100 000 € pour des loueurs en infraction sur plusieurs points simultanément.
Fiscalité des revenus Les revenus de meublé de tourisme relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), selon le régime micro-BIC (avec les abattements réduits en 2025-2026, voir ci-dessus) ou le régime réel, avec un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) selon les seuils de recettes et l'inscription au registre du commerce.
Taxe de séjour Taxe locale (communale ou intercommunale), collectée par nuitée et par personne, dont le montant et le régime (au réel ou forfaitaire) varient selon la commune et la catégorie de classement de l'hébergement ; à vérifier destination par destination.
Copropriété Le syndic doit inscrire un point d'information sur l'activité de location de meublés touristiques au sein de l'immeuble à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale (modification récente de la loi de 1965) ; le règlement de copropriété peut par ailleurs contenir des clauses d'habitation bourgeoise qui limitent ou encadrent cette activité, sous le contrôle du juge.
Variation par ville/région Le régime de changement d'usage, le plafond de jours (120 ou 90) et la taxe de séjour varient sensiblement entre, par exemple, Paris, Lyon, Nice ou une commune rurale ; il ne faut jamais généraliser la règle d'une ville à l'ensemble du pays.